套路深！某楼盘"包租”15年？！是馅饼还是陷阱？？

[摘要] 近年来，托管式酒店公寓成为公寓产品的一大卖点，不少公寓产品以“高收益回报”“甩手房东”“坐收租金”等噱头吸引购房者关注。近期有购房者反映，位于淮安淮安开发区保税区的中保大厦项目广告宣称 其精装酒店公寓产品由铂涛喆啡酒店承租15年，每年7%租金回报，12年回本。

近年来，托管式酒店公寓成为公寓产品的一大卖点，不少公寓产品以“高收益回报”“甩手房东”“坐收租金”等噱头吸引购房者关注。花几十万块钱既能买套产权房，又能养老，还能当老板收租，看起来是不是聚划算？特别是托管返租12年回本的很少有人能抵得住。其实不然，这里套路实在是太深了。

近期有购房者反映，位于淮安淮安开发区保税区的中保大厦中保大厦8300元/平方米5.00分淮安市迎宾大道113号中保大厦1楼西南侧项目广告宣称其精装酒店公寓产品由铂涛喆啡酒店承租15年，每年7%租金回报，12年回本。是否值得投资？

根据其宣传资料称中保大厦位于淮安开发区综合保税区（非高铁新区），项目总建面约6.2万方，由70年产公寓、办公、商业组成，此前头次面市的是70年产权的公寓产品。该项目前身为展鸿大厦，早在2015年有关部门就发布过展鸿大厦管线综合方案批前公示，后由于展鸿大厦“烂尾”等原因被重新接手，重新包装改名为“中保大厦”。

该项目宣传的由喆啡酒店承租运营，约7.8%年均收益不禁让人联想到“售后返租”，早在2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办》中，第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”

据了解，在国家明令禁止的情况下，目前基本看不到开发商直接出面以“售后返租”的形式售房，市场上多是引入第三方来“包租”，打政策的擦边球。业内人士表示该模式存在一定的律风险，购房者应关注合同中是否有“开发商对承租方的经营风险承担担保责任”之类的条款，以便出现问题后维护自己的权益。

本次中保大厦的宣传中也是称“部分楼层由上市锦江集团旗下铂涛喆啡酒店连续承租15年，与业主直接签约”可见所有运作主体都是通过第三方平台，和开发商一点关系都没有，即使后期出了问题，开发商或许也能撇得一干二净。

业内人士表示，公寓项目的“售后包租”“售后返租”销售模式，前些年一度在全国范围内十分流行。但其中很多项目都暴露出问题，包括第三方经营租期未满就经营不下去，中途毁约；租期满了，不再续租，购房者自行出租难等。由于此类公寓包租、返租年限一般比较长，在执行合同的数年里，承租方的经营情况会发生怎样的变化，很难预料。也就是说，其中存在诸多不可控的市场风险。

提示：购买前应“擦亮眼睛”

“如果公寓的利润那么高，只租不售岂不更赚钱?购房者应瞪大眼睛，考虑房屋的性价比，大多情况下，开发商在销售阶段，已经把租金加到了购房者的本金上，相当于“羊毛出在羊身上”。

纯投资性购房者要权衡投资额度，避免投资出现风险，因过度投资导致的损失过大。同时，投资时要选择有实力的开发商，售后包租的合同也应尽量和开发商签署。

总之，购房者在购置房产前，应“擦亮眼睛”，对产品的地段、租金、前景进行综合考量与评估，才能获得稳定的利润。